هر سازه و ساختمانی در اثر استفاده و استهلاک بعد از مدتی نیاز به تعمیرات پیدا می‌کند. ممکن است قسمتی یا تمام آن مورد بازسازی قرار بگیرد و این تعمیرات آپارتمان و تغییرات ممکن است در مواردی از حیث حمل و نقل مصالح، تخریب، جابجایی و … همسایه های دیگر را مورد آزار قرار دهد. اما باید راه حلی پیدا کرد تا بتوان با کمترین مزاحمت کار تعمیرات و تغییرات را انجام داد.
اگر بخواهیم به قوانین تعمیرات در آپارتمان ها رجوع کنیم به این قانون میرسیم که اساسا مالکیت حی است مطلق که طبق ماده 30 قانون مدنی: “هر مالکی نسبت به مالکیت خود، حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد”. ولی این اطلاق ماده 30 قانون مدنی به وسیله ی ماده دیگری از همان قانون، مقید و محدود و مستثنا شده است.
بر طبق ماده 132 قانون مزبور، “کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد”.
مقررات آپارتمان‌نشینی شامل چه مواردی است
در مقالات قبل به قوانین و مقررات آپارتمان‌ها اشاراتی داشته‌ایم. به منظور تنظیم روابط ساکنین آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی ، قوانین و دستور العمل‌هایی از جمله قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن ، پیش‌بینی شده که موقعیت ساکنین را به منظور رفاه و آسایش بیشتر، مشخص شده است.
به طور مثال، در ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها ذکر شده که در آپارتمان‌های مشمول این قانون در صورتی که مالکین بیش از سه نفر باشند ، موظفند مجمع عمومی تشکیل داده و در مرحله بعدی از بین خود یا افراد خارج از ساختمان مدیر یا مدیرانی را انتخاب کنند.
در این صورت ساختاری به منظور مدیریت امور کلی و جزئی مجموعه ایجاد شده و با تکیه بر تصمیم‌گیری جمعی، تنظیم روابط بر طبق قانون صورت خواهد گرفت و مشکلی در امور جاری مجموعه روی نخواهد داد.
تعمیرات آپارتمان توسط مالک و احتمال مزاحمت برای دیگر ساکنین
همانطور که گفتیم ممکن است به دلیل سن بالای بنا و ساختمان به مرور بعضی از قسمتها دچار استهلاک و آسیب شده و مالک مجبور به تعمیرات باشد. یا حتی ممکن است مالک تصمیم بگیرد قسمتهایی از واحد ساختمانی خود را تغییرات دهد. در این صورت است که برای دیگر ساکنین مزاحمت هایی چه به لحاظ صوتی و چه به لحاظ بهداشتی به وجود آید.
قصد داریم به لحاظ حقوقی مواردی را بررسی کنیم.
اصل تسلیط مندرج در ماده 30 قانون مدنی ، به وسیله ماده 132 همان قانون، در صورتی که موجب تضرر همسایه شود به عموم و کلی محدود شده است. یعنی هرگاه کسی از اصل تسلیط به نفع خود استفاده کند و این این استفاده باعث شود که همسایه از آن متضرر شود، باید از حق خود به نفع همسایه صرف نظر کند (قاعده لاضرر). ولی خود اصل لاضرر دارای سه مخصص و استثناست. یعنی قاعده تسلیط در برابر قاعده ی لاضرر باید کنار رود مگر این که :
تسلیط بر مال به اندازه متعارف باشد و یعنی عرف مردم آن را مجاز بشمارد.
مالک، چنان نیازی به تسل بر مال خود دارد که نمیتواند از نیاز خود صرف نظر کند.
اگر مالک بر مال خود تصرف و تسل نکند، به ضرر خود وی تمام می شود.
احترام به حقوق همسایگان
به زبان ساده میتوان اینگونه بیان کرد که اگر تعمیرات آپارتمان و اجرای عملیات ساختمانی ضرری برای دیگر واحدها نداشته باشد بی اشکال است. ولی اگر تعمیرات آپارتمان مذکور ضرری به آپارتمان های دیگر از جمله سلب آسایش آنها ایجاد کند غیر مجاز است مگر اینکه مالک عرف تعمیرات آپارتمان را با توجه به شرایط ملک و موقعیت آپارتمان چه به لحاظ فنی و چه موارد دیگر رعایت کند. مثل استفاده از ابزارآلاتی که آسیب و صدای کمتری دارند و یا از لحاظ زمانی در ساعاتی از روز اقدامات را انجام دهد که زمان استراحت نیست و یا به لحاظ مدت، پروسه زمانی تعمیرات را به حداقل رساند یا اینکه مالک آپارتمان با توجه به شرایط چاره‌ای جز دست زدن به تعمییرات با شرایط غیر قابل پیش‌بینی نداشته باشد، مثل ترکیدن لوله آب و گاز و …
با این حال در صورتی که، در پروژه تعمیراتی مالک هیچ استثنایی وجود نداشته باشد و از طرفی هم اقدامات وی باعث ورود ضرر به همسایگان شده و در مواجهه با دستور العمل‌ها و آیین‌نامه اجرایی ساختمان و اعتراض ساکنین، عملیات را متوقف نساخته و موجبات آسایش دیگران را فراهم نسازد، میتوان وی را حسب مورد بر طبق قانون مجازات اسلامی و قانون آیین دادرسی مدنی به عنوان مزاحم شناخت که در این صورت مدیر ساختمان حق دارد به نمایندگی از طرف سایر مالکان که از این تعمیرات متضرر می شوند راساَ علیه مزاحم در دادگاه حقوقی با اقامه دعوی یا تقدیم شکوائیه به دادسرا از وی شکایت یا طرح دعوی کنند، این در حالی است که در صورت محکومیت و سپس تجدید مزاحمت بر اساس قانون مجازات اسلامی علاوه بر رفع مزاحمت به حبس از شش ماه تا دو سال نیز محکوم خواهد شد .
برچسب‌ها: تعمیرات آپارتمان , حقوق همسایگان