محاسبه قبوض مشاعات

با توجه به تغییر نوع زندگی و آپارتمان نشینی یکی دیگر از چالش های مدیریت ساختمان محاسبه قبوض مشاعات و هزینه‌های مشاع در آپارتمان است. پرداخت هزینه های قبض مشترک آب و گاز در آپارتمان ها در بیشتر موارد دردسرساز است. بیشتر ساکنین اذعان دارند که سهم هر واحد قابل محاسبه دقیق نیست به همین دلیل شاید از پرداخت آن امتناع کنند. ولی باید توجه داشت که مهم‌ترین اصول فرهنگ آپارتمان نشینی پرداخت به موقع هزینه‌های مشاع ساختمان است.

مطابق ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی كه برای حفظ و نگهداری قسمت‌هایی از بنا مصرف می‌شود، مشاركت كنند.

طبق ماده (۳) قانون تملک آپارتمان‌ها سهم هر یک از مالكان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. به جز هزینه هایی كه به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینكه مالكان ترتیب دیگری بر تقسیم این مخارج پیش‌بینی كرده باشند و مسئولیت تعیین سهم هریک از مالكان یا استفاده كنندگان با مدیران ساختمان است.

پرداخت قبض آب، پرداخت قبض گاز یا کلیه هزینه‌های مشاع با توجه به مقدار مبلغ قید شده در قبض در طول یک ماه تعیین می‌شود و ساکنین ملزم به پرداخت آن هستند. بخش‌های مشاع مثل پشت‌بام، پارکینگ، حیاط، راهروها، پلکان جزو مشاع آپارتمان است. هزینه‌‌های این بخش‌ها با عنوان شارژ ساختمان محاسبه خواهد شد.

در آپارتمان با هر تعداد ساکن، هزینه‌های رایج مانند هزینه نظافت ساختمان یا هزینه بازسازی مشاعات بین مالکان و ساکنین تقسیم می‌شود.

روش محاسبه هزینه مشاعات – محاسبه شارژ ساختمان

محاسبه محاسبه قبوض مشاعات ساختمان به این شکل است که تمام اعضای هیئت مدیره ساختمان با حضور تمام مالکان جلسه‌ای برگزار کرده و در مورد چگونگی محاسبه هزینه‌های مشترک تصمیم گیری میکنند.

هزینه مشاعات آپارتمان معمولا به دو دسته نسبی و ثابت تقسیم میشود. هزینه‌های نسبی طی دوره های مختلف تغییر  کرده و بر اساس فرمول خاصی مثل مساحت زیر بنا محاسبه می‌شود. هزینه‌های نسبی در ازای استفاده از امکانات ساختمان محاسبه می‌شود. مثل هزینه تعمیر جک ریموت درب پارکینگ.

هزینه‌های ثابت اما مبالغی هستند که به صورت دوره‌ای برای ساختمان در نظر گرفته میشود. برای مثال میتوان به هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری از آسانسور اشاره کرد. این گونه هزینه‌ها هیچ ارتباطی با مساحت زیربنا و متراژ ندارند و به صورت مساوی بین ساکنین و یا مالکین واحدهای ساختمان، تقسیم شوند.

هزينه گاز، آب، برق در یک آپارتمان برحسب متراژ ساختمان حساب می‌شود و پرداخت آن به عهده از جمله مالكان یا مستاجر و یا هر شخصی که در غیاب مالک اصلی از ساختمان نفع می‌برد، است.

طبق قانون ساختمان و مالکین، برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد. هزینه شارژ هم به همین شکل محاسبه می‌شود. هرچند قوانین امور املاک و عقد اجاره تاکید دارد که علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان هم می‌تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد.

بر اساس این توافق، آنها می‌توانند تعداد واحدها یا تعداد افراد ساکن را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند. بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت‌های مشترک معتبر است.

 

شارژ ساختمان

 

هزینه‌های متغیر آپارتمان

گاهی هزینه‌های مشترک و محاسبه قبوض مشاعات از یک آپارتمان به آپارتمان دیگر با هم متفاوت است. بعضی تنها قبوض مشترک و هزینه نظافت مشاعات را محاسبه میکنند و بعضی دیگر هزینه‌هایی مثل پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلوی برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، شوتینگ زباله و شیرهای آتش‌نشانی را هم باید در نظر بگیرند که تمامی اینها بستگی به امکانات ساختمان و منطقه آن دارد.

بهتر است هنگام عقد قرارداد بین مالک و مستاجر تمامی این موارد شفاف‌سازی شود تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها هزینه‌ها را بپردازد.

حدود اختیارات مدیر ساختمان

با توجه به موارد گفته شده این پرسش مطرح می‌شود که اختیارات مدیر ساختمان تا چه اندازه‌ای است؟ آیا او می‌تواند در تمامی امور تصمیم‌گیری کند؟ برخی تصور می‌کنند که مدیر آپارتمان این اختیار را دارد که در اموال و محدوده مشاع ساختمان نیز تصرفاتی داشته باشد. این در حالی است که وی فاقد چنین اختیاراتی است.

طبق قوانین، اختیارات مدیر آپارتمان به مواردی مانند تعمیرات ساختمان، اداره و استخدام سرایدار خلاصه می‌شود. مدیریت ساختمان باید در مواردی حتی از مجمع عمومی مالکان آپارتمان کسب اجازه کند. یکی از این موارد افزایش شارژ برای هزینه‌های ساختمان است.

مدیریت ساختمان نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش یا کاهش دهد. حتی او چنانچه بخواهد به انجام تغییراتی در ساختمان اقدام کند، بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان قادر به این اقدام نخواهد بود.