زندگی آپارتماننشینی بدون نظم و مدیریت، خیلی زود به اختلاف، بینظمی و نارضایتی ختم میشود. در این میان مدیر ساختمان نقشی کلیدی دارد؛ اما سؤال اصلی اینجاست:
مدیر ساختمان دقیقاً چه وظایفی دارد؟
این وظایف بر اساس کدام قانون تعریف شدهاند؟
اگر مدیر ساختمان وظایفش را انجام ندهد، چه راهکاری وجود دارد؟
در این مقاله، بهصورت کامل و شفاف، وظایف مدیر ساختمان طبق قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن را بررسی میکنیم؛ بهگونهای که هم مدیران ساختمان و هم ساکنان بتوانند از حقوق و مسئولیتهای خود آگاه شوند.
مدیر ساختمان کیست و چگونه انتخاب میشود؟
طبق قانون تملک آپارتمانها، مدیر ساختمان شخصی است که با رأی مجمع عمومی مالکان انتخاب میشود تا امور مشترک ساختمان را اداره کند.
نکات مهم:
-
مدیر میتواند مالک یا غیرمالک باشد.
-
ممکن است یک نفر یا چند نفر باشند.
-
مدت مدیریت معمولاً یکساله است (مگر اینکه مجمع تصمیم دیگری بگیرد).
📌 انتخاب مدیر ساختمان الزام قانونی دارد و نبود مدیر، مشکلات حقوقی جدی ایجاد میکند.
مستند قانونی وظایف مدیر ساختمان
وظایف مدیر ساختمان بهطور مشخص در این منابع آمده است:
-
قانون تملک آپارتمانها
-
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
-
مصوبات مجمع عمومی ساختمان
بنابراین مدیر ساختمان فقط بر اساس سلیقه شخصی عمل نمیکند، بلکه چارچوب قانونی مشخصی دارد.
مهمترین وظایف مدیر ساختمان طبق قانون
در ادامه، وظایف مدیر ساختمان را بهصورت دستهبندیشده و کاربردی بررسی میکنیم.
اداره و نگهداری قسمتهای مشترک ساختمان
یکی از اصلیترین وظایف مدیر ساختمان، حفظ و نگهداری مشاعات است.
قسمتهای مشترک شامل:
-
راهپلهها
-
آسانسور
-
پشتبام
-
پارکینگ مشاع
-
موتورخانه
-
لابی و حیاط
-
تأسیسات عمومی (آب، برق، گاز مشترک)
🔧 مدیر ساختمان باید:
-
سرویس و تعمیرات دورهای را پیگیری کند
-
از خرابی و فرسودگی جلوگیری کند
-
در مواقع اضطراری (مثل خرابی آسانسور یا ترکیدگی لوله) اقدام فوری انجام دهد
محاسبه و دریافت شارژ ساختمان
دریافت شارژ ساختمان از مهمترین و حساسترین وظایف مدیر است.
وظایف مدیر در این بخش:
-
محاسبه دقیق هزینههای مشترک
-
تقسیم هزینهها بر اساس متراژ یا واحد (طبق مصوبه مجمع)
-
اعلام مبلغ شارژ به ساکنان
-
دریافت شارژ ماهانه یا دورهای
📌 طبق قانون، پرداخت شارژ الزامی است؛ حتی اگر مالک از خدمات استفاده نکند.
پیگیری قانونی عدم پرداخت شارژ
اگر مالک یا ساکنی شارژ را پرداخت نکند، مدیر ساختمان اختیار قانونی دارد:
اقدامات قانونی مدیر:
-
ارسال اخطار کتبی
-
قطع خدمات مشترک (مثل شوفاژ، آب گرم، گاز مشترک)
-
مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه
-
درخواست اجرائیه قانونی
⚖️ این اختیارات کاملاً قانونی هستند و در قانون تملک آپارتمانها ذکر شدهاند.
اجرای مصوبات مجمع عمومی ساختمان
مدیر ساختمان موظف است:
-
تصمیمات مجمع عمومی را اجرا کند
-
خارج از مصوبات، تصمیمگیری شخصی نکند
مثال:
-
تغییر شرکت آسانسور
-
رنگآمیزی ساختمان
-
افزایش یا کاهش شارژ
-
نصب دوربین مداربسته
📌 اگر مدیر بدون رأی مجمع اقدام کند، مسئولیت حقوقی دارد.
تشکیل و اداره جلسات مجمع عمومی
از دیگر وظایف مهم مدیر ساختمان:
-
دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع
-
تعیین زمان و مکان جلسه
-
تنظیم دستور جلسه
-
ثبت صورتجلسه رسمی
📝 صورتجلسه باید:
-
مکتوب باشد
-
به امضای حاضرین برسد
-
بایگانی شود
مدیریت مالی و شفافیت حسابها
مدیر ساختمان امانتدار پول ساکنان است.
وظایف مالی مدیر:
-
نگهداری حساب درآمد و هزینهها
-
ارائه گزارش مالی شفاف
-
ارائه رسید پرداختها
-
جلوگیری از هزینههای غیرضروری
📊 شفافیت مالی، اعتماد ساکنان را افزایش میدهد و از اختلاف جلوگیری میکند.
انعقاد قرارداد با شرکتها و خدماتدهندگان
مدیر ساختمان میتواند به نمایندگی از ساختمان:
-
با شرکت آسانسور قرارداد ببندد
-
سرویس موتورخانه را واگذار کند
-
قرارداد نظافت یا نگهبانی منعقد کند
📌 این قراردادها باید:
-
در چارچوب مصوبات مجمع باشد
-
به نفع ساختمان تنظیم شود
حفظ نظم، ایمنی و آرامش ساختمان
مدیر ساختمان مسئول پیگیری مواردی مثل:
-
رعایت قوانین آپارتماننشینی
-
جلوگیری از مزاحمتهای مشاع
-
پیگیری مسائل ایمنی
-
اطلاعرسانی در شرایط اضطراری
🚨 هرچند مدیر نقش پلیس ندارد، اما مسئول پیگیری و اطلاعرسانی است.
نمایندگی قانونی ساختمان
در بسیاری از موارد، مدیر ساختمان:
-
نماینده رسمی ساختمان در مراجع قانونی است
-
میتواند از طرف ساختمان شکایت یا دفاع کند
⚖️ این اختیار فقط در چارچوب وظایف قانونی و مصوبات مجمع معتبر است.
اگر مدیر ساختمان وظایفش را انجام ندهد چه میشود؟
طبق قانون:
-
مالکان میتوانند مدیر را عزل کنند
-
میتوان از مدیر متخلف شکایت کرد
-
دادگاه میتواند مدیر جدید تعیین کند
📌 هیچ مدیری مصونیت قانونی ندارد.
آیا مدیر ساختمان حقوق میگیرد؟
قانون تملک آپارتمانها:
-
پرداخت یا عدم پرداخت حقالزحمه را به تصمیم مجمع واگذار کرده است
💰 در بسیاری از ساختمانها، مدیر:
-
یا حقوق دریافت میکند
-
یا از پرداخت شارژ معاف میشود
چرا آگاهی از وظایف مدیر ساختمان مهم است؟
آگاهی از وظایف مدیر ساختمان باعث میشود:
-
اختلافات کاهش پیدا کند
-
سوءاستفادههای احتمالی جلوگیری شود
-
مدیریت ساختمان حرفهایتر شود
-
آرامش و نظم در ساختمان برقرار بماند
📌 چه مدیر ساختمان باشید و چه ساکن، دانستن این قوانین حق شماست.
برچسبها: