تغییر قانون آپارتمان نشینی – بخش دو

فصل چهارم: هزینه‌های ساختمان

ماده ۱۳- هزینه‌های اساسی ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری به عهده استفاده کننده است. تعیین مصادیق هزینه‌های مذکور و معیار تعیین هزینه‌ها و میزان وجه لازم برای صندوق ذخیره ساختمان به موجب آیین‌نامه‌ای اجرایی قانون است.

ماده ۱۴- در صورت عدم پرداخت هزینه‌ها، مدیر ابتدا به طریق مقتضی هزینه‌ها را کتبا از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند. در صورت عدم پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و جریمه متعلقه مذکور در ماده ۱۶ قانون را با ذکر صورت ریز آن با ارسال اظهارنامه، حسب مورد از مالک یا استفاده کننده مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه باید بدهی خود را پرداخت کنند. در اظهارنامه ارسالی به استفاده کننده باید قید شود که در صورت عدم پرداخت بدهی، خدمات مشترک قطع خواهد شد.

تبصره- نشانی مالک یا استفاده کننده همان آدرس محل اختصاصی آنهاست، مگر این که آدرس دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و … به مدیر ساختمان اعلام کرده باشند.

ماده ۱۵- در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر می‌تواند از ارائه برخی با همه خدمات مشترک از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به آپارتمان خودداری کند. در صورتی که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات، بدهی پرداخت نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجرائیه کند. اداره ثبت محل برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده، اقدام به وصول خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال، با پرداخت هزینه‌ها (اعم از بدهی، جریمه و هزینه‌های ناشی از وصول بدهی) با صدور دستور موقت از سوی مراجع قضایی، مدیر باید فورا نسبت به برقراری خدمات مشترک اقدام کند.

تبصره ۱- در صورتی که پرداخت بدهی مربوط به مالک باشد، قطع خدمات مشترک استفاده کننده غیر مالک مجاز نخواهد بود.

تبصره ۲- مدارک مثبت سمت مدیر و صورت ریز بدهی مالک یا استفاده کننده حسب مورد و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ضمیمه درخواست صدور اجراییه شود.

فصل پنجم: مقررات کیفری

ماده ۱۶- در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بند‌های (الف)، (ب) و (پ) ماده (۱۱) قانون، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه ۶ و در مورد بند (ت) ماده مذکور به مجازات جزای نقدی درجه ۷ محکوم می‌شود.

ماده ۱۷- قطع خدمات مشترک نظیر آب، برق، گاز، تلفن هر آپارتمان توسط مدیر یا مدیران جز در مواردی که در قانون مجاز شمرده شده است، مستوجب محکومیت به جزای نقدی درجه هفت خواهد بود. در خصوص این ماده مقام قضایی با احراز موضوع به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد، هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. در صورتی که پس از پایان رسیدگی به موجب رأی قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانونا حق استفاده از امکانات فوق را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذی نفع محکوم به جبران کلیه خسارات وارد شده خواهد شد.

ماده ۱۸- هر مالک یا استفاده کننده که از پرداخت بدهی امتناع نماید و مطابق ماده (۱۵) قانون به صدور اجراییه منجر گردد، برای بار اول معادل بدهی و بار دوم به بعد هر بار به پرداخت یک و نیم برابر بدهی به عنوان جریمه ملزم می‌گردد. مبلغ جریمه و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول می‌شود. مبلغ مذکور به عنوان درآمد ساختمان تلقی و به صندوق ذخیره ساختمان واریز میشود و طبق نظر مجمع عمومی به مصرف ساختمان می‌رسد..

تبصره- در صورتی که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف می‌شود. مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.

ماده ۱۹- هرگاه مدیر ساختمان اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد، به ضرر مالکان یا استفاده کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید به مجازات جرم خیانت در امانت و در صورتی که برخلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت محکوم می‌شود.

ماده ۲۰- جرایم موضوع این قانون به جز جرم موضوع قسمت اول ماده (۱۹) قانون فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف می‌شود.

 

قوانین آپارتمان نشینی

 

فصل ششم: سایر مقررات

ماده ۲۱- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چهارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی از جمله مرجع قضایی تلقی خواهد شد. مدیر پس از انتخاب توسط مجمع عمومی، موظف است مراتب را جهت درج در روزنامه رسمی به روزنامه رسمی کشور اعلام نماید.

ماده ۲۲- دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

تبصره- دفاتر اسناد و بنگاه‌های املاک در صورت عدم رعایت تکلیف مقرر در این ماده، در پرداخت بدهی‌های مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون، دارای مسئولیت تضامنی به همراه مالک هستند.

ماده ۲۳- در صورتی که به هر دلیل ساختمان یا قسمتی از آن در معرض خرابی باشد به گونه‌ای که بیم خطر جانی یا مالی برای استفاده کننده، مالک یا غیر آن‌ها برود، هر ذینفع می‌توانند جهت الزام مالکان به رفع خطر به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، مراجعه کند. شهرداری یا بخشداری حسب مورد برابر تبصره بند (۱۴) ماده ۵۵ قانون شهرداری اقدام مقتضی را معمول می‌دارد.

ماده ۲۴- در صورتی که اکثریت مالکان قصد تخریب و تجدید بنای ساختمان به جهت به پایان رسیدن عمر مفید یا فرسودگی آن را داشته باشند، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و تجدید بنا نباشند، می‌توانند به دادگاه صالح مراجعه و تجویز تجدید بنای ساختمان را به موجب دادخواست درخواست کنند. دادگاه ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان حکم به تجویز تخریب و تجدید بنای ساختمان را میدهد. اعتراض به نظر کارشناسان فوق الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است. اکثریت مالکان بر اساس این حکم با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و تجدید بنای ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تاخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال از جمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفا می‌کنند.

تبصره فصل شش قانون آپارتمان نشینی

تبصره- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر ساختمان، دادگاه صادر کننده حکم با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.

ماده ۲۵- آیین نامه اجرایی قانون ظرف شش ماه از تاریخ تصویب آن توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

ماده ۲۶- از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳، قانون مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶ و کلیه مقررات مغایر با این قانون نسخ می‌شود.

مستندات و سوابق مربوط:
از تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ بیش از ۵۰ سال و از آخرین اصلاحات به عمل آمده در آن قانون، حدود ۲۰ سال سپری شده و در این مدت تحولات زیادی در جامعه به وجود آمده ولـی قانون و مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها با تحولات جامعه همگام نشده است.

تقسیم تحولات به دو بخش عمده

الف- افزایش قابل توجه آپارتمان نشینی با توجه به افزایش جمعیت کشور و نیـز گسترش شهرنشینی نسبت به سال ۱۳۴۳

ب- تغییرات قابل ملاحظه در روابط اجتماعی مردم، به عبارتی در گذشته بسـیاری از مسـائل پـیش آمده در بین ساکنان یک ساختمان از طریق کدخدا منشی و … حل و فصل می‌شد و قانون‌گذار مداخله در روابط همسایگی را ضروری نمی‌دید، اما امروزه به دلیل رنگ باختن برخی از سنت‌های اجتمـاعی در بسیاری از زمینه ها، مداخله قانون‌گذار در این زمینه ضروری است.

همچنین نحوه ساخت بنا‌ها تا حدودی نسـبت به گذشته تغییر کرده و الزامات جدیدی برای سازندگان ساختمان‌ها ایجاد شده ضمن اینکه در کنار به وجود آمدن خـدمات جدیـد، نحوه ارائه خدمات عمومی مانند گاز و … تا حدودی تغییر کرده اسـت و تمـام این تحولات می‌توانند بر مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها تأثیر بگذارند. از این رو تصویب مقررات جدیـد در مورد نحوه استفاده از آپارتمان‌ها ضرورت دارد.

در این راستا اولین پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» در اداره کل تدوین لوایح و مقررات معاونت حقوقی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی با مدنظر قرار دادن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و بررسی مقررات مربوط به شهرسازی و مقررات ملی ساختمان تهیـه و تـدوین شد. سپس طی جلساتی با حضور کارشناسان و دستگاه‌های مربوط، مورد بازبینی قرار گرفت.

پس از طی مراحل بررسی قوه قضائیه، متن نهایی پیش نویس این لایحه را در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره و به استناد بند (۲) اصل (۱۵۸) قانون اساسی جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت دولت ارائه نموده است.

به استناد بند مورد اشاره، تهیه لوایح قضایی متناسب با جمهوری اسلامی، یکی از وظایف ریاست قوه قضائیه به شمار می‌رود.