زندگی آپارتمان نشینی بدون مدیریت منظم بسیار دشوار است. هر ساختمان برای اداره امور مالی، نگهداری مشاعات و حل اختلافات بین ساکنان به یک مدیر نیاز دارد. یکی از مهمترین سوالها در این زمینه این است که آیا مدیر ساختمان حقوق دریافت میکند یا خیر؟
برخی افراد فکر میکنند مدیریت ساختمان یک مسئولیت داوطلبانه است. برخی دیگر باور دارند حجم مسئولیتها بسیار بالاست و بدون دریافت حقالزحمه انجام آن منطقی نیست. در این مقاله به صورت دقیق و کاربردی بررسی میکنیم که وضعیت حقوق مدیر ساختمان چگونه است و نحوه تعیین دستمزد قانونی او به چه شکل است.
این مقاله به پرسشهای زیر پاسخ میدهد:
- آیا قانون پرداخت حقوق به مدیر ساختمان را مجاز میداند؟
- مبلغ حقوق چگونه تعیین میشود؟
- پرداخت آن بر عهده چه کسانی است؟
- در صورت بروز اختلاف، چه باید کرد؟
جایگاه قانونی مدیر ساختمان
برای پاسخ دقیق به موضوع، ابتدا باید جایگاه قانونی مدیر ساختمان را بررسی کنیم. چارچوب حقوقی آپارتماننشینی در ایران بر اساس قانون تملک آپارتمانها تعیین شده است. این قانون مشخص میکند که هر ساختمان دارای چند واحد مستقل باید دارای مدیر یا هیئتمدیره باشد.
مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب میشود. انتخاب مدیر معمولاً با رأی اکثریت صورت میگیرد. مدت زمان مدیریت نیز در صورتجلسه مجمع مشخص میشود.
وظایف مدیر ساختمان شامل موارد زیر است:
- اداره امور مشترک ساختمان
- وصول شارژ ماهانه از ساکنان
- پرداخت هزینههای جاری و تعمیرات
- رسیدگی به نگهداری مشاعات
- اجرای مصوبات مجمع عمومی
- پیگیری مسائل حقوقی و اداری ساختمان
در ساختمانهای بزرگ این مسئولیتها گسترده و زمانبر هستند و گاهی نیاز به حضور مستمر مدیر دارد. بنابراین جایگاه قانونی مدیر ساختمان رسمی و مهم است. موضوع دریافت دستمزد نیز بر همین اساس قابل بررسی است.
آیا مدیر ساختمان میتواند حقوق دریافت کند؟
قانون عدد مشخصی برای حقوق مدیر تعیین نکرده است. با این حال، دریافت حقالزحمه نیز ممنوع نشده است. تعیین این موضوع به تصمیم مجمع عمومی مالکان واگذار شده است.
به بیان ساده، اگر مالکان در جلسه رسمی تصمیم بگیرند که مدیر ساختمان بابت خدمات خود مبلغی دریافت کند، این تصمیم قانونی است. شرط اصلی آن این است که موضوع در دستور جلسه مطرح و در صورتجلسه ثبت شود.
بنابراین مدیر ساختمان در صورت تصویب مجمع عمومی میتواند حقوق دریافت کند. این حقوق میتواند به صورت ماهانه، سالانه یا توافقی برای انجام امور مشخص تعیین شود.
اهمیت تعیین حقوق مدیر ساختمان
مدیریت ساختمان مسئولیت سنگینی دارد. مدیر باید پاسخگوی ساکنان باشد و بسیاری از امور روزانه ساختمان را پیگیری کند. او باید با پیمانکاران، فروشندگان و مراجع اداری در تماس باشد. همچنین باید هزینهها و بودجه ساختمان را مدیریت کند و در صورت بروز مشکل فوری اقدام نماید.
اگر حقوق مدیر به صورت شفاف تعیین نشود، احتمال بروز اختلاف بین مالکان و مدیر افزایش مییابد. برخی ساکنان ممکن است با پرداخت آن مخالفت کنند. از سوی دیگر، اگر مدیر بدون دریافت حقالزحمه فعالیت کند، ممکن است انگیزه کافی برای ادامه مدیریت نداشته باشد.
تعیین روشن و قانونی دستمزد، باعث شفافیت مالی و کاهش تنش میان ساکنان میشود. همچنین کیفیت مدیریت ساختمان افزایش پیدا میکند.
نحوه تعیین دستمزد مدیر ساختمان
تعیین حقوق مدیر ساختمان باید از طریق مجمع عمومی انجام شود. این فرآیند معمولاً شامل سه مرحله است:
برگزاری جلسه رسمی
دعوتنامه جلسه باید شامل موضوع تعیین حقالزحمه مدیر باشد. بدون درج این موضوع در دستور جلسه، تصمیمگیری اعتبار قانونی ندارد.
رأیگیری
معمولاً رأی اکثریت مالکان حاضر در جلسه ملاک است. تصویب تصمیم در جلسه رسمی و با حضور اکثریت اعتبار قانونی دارد.
ثبت در صورتجلسه
در صورتجلسه باید اطلاعات زیر درج شود:
مبلغ دقیق حقالزحمه
نحوه پرداخت (ماهانه یا سالانه)
مدت زمان اعتبار حقوق
ثبت دقیق جزئیات از بروز اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
معیارهای تعیین مبلغ حقوق
قانون مبلغ مشخصی تعیین نکرده است. بنابراین مبلغ حقوق معمولاً بر اساس شرایط ساختمان مشخص میشود. مهمترین معیارها عبارتند از:
تعداد واحدها: هرچه تعداد واحدها بیشتر باشد، حجم کار مدیر افزایش مییابد.
وسعت ساختمان: مجتمعهای بزرگ با پارکینگها و فضای سبز گسترده نیاز به مدیریت فعال دارند.
تجهیزات فنی: آسانسور، موتورخانه، سیستمهای ایمنی و نگهبانی حجم مسئولیت مدیر را افزایش میدهند.
نوع خدمات: خدمات اضافی مانند رسیدگی به فضای سبز، نظافت مشاعات و مدیریت قراردادهای پیمانکاران در تعیین مبلغ مؤثر است.
برخی ساختمانها درصدی از شارژ ماهانه را به عنوان حقالزحمه مدیر تعیین میکنند. برخی دیگر مبلغ ثابت توافقی دارند.
روشهای جایگزین پرداخت حقوق
در برخی ساختمانها، به جای پرداخت نقدی، مدیر از پرداخت شارژ ماهانه معاف میشود. این روش در صورت تصویب مجمع قانونی است و نوعی جبران خدمات محسوب میشود.
معافیت از شارژ باید در صورتجلسه مشخص شود. میزان معافیت و مدت زمان آن باید شفاف باشد تا اختلاف در آینده پیش نیاید.
مسئولیت پرداخت حقوق
هزینههای ساختمان بین مالکان بر اساس سهم هر واحد تقسیم میشود. حقوق مدیر نیز جزو هزینههای مشترک محسوب میشود. بنابراین همه واحدها باید سهم خود را بپردازند. حتی واحد خالی یا مالکی که سکونت ندارد موظف به پرداخت سهم خود است.
عدم پرداخت سهم مربوط به حقالزحمه مدیر همانند سایر بدهیهای شارژ قابل پیگیری قانونی است.
در صورت مخالفت برخی ساکنان چه باید کرد؟
اگر حقوق مدیر در جلسه رسمی تصویب شده باشد، همه مالکان موظف به تبعیت هستند. مخالفت فردی پس از تصویب رسمی تأثیری بر اعتبار تصمیم ندارد.
در صورت عدم پرداخت، مدیر میتواند طبق مقررات مربوط به مطالبات ساختمان اقدام کند. این اقدامات شامل ارسال اخطار رسمی یا مراجعه به مراجع قضایی است.
اگر حقوق مدیر بدون تصویب رسمی دریافت شود، ساکنان میتوانند به آن اعتراض کنند. رعایت تشریفات قانونی اهمیت زیادی دارد.
مدت زمان دریافت حقوق مدیر
مدت دریافت دستمزد معمولاً همزمان با دوره مدیریت تعیین میشود. برای مثال مدیر برای یک سال انتخاب شده و حقوق نیز برای همان مدت تصویب میگردد.
پس از پایان دوره، در صورت انتخاب مجدد مدیر، موضوع حقالزحمه باید دوباره در مجمع مطرح شود. تمدید خودکار بدون تصویب مجدد توصیه نمیشود.
تفاوت مدیر داوطلب و مدیر حرفهای
در ساختمانهای کوچک، مدیر معمولاً داوطلبانه فعالیت میکند. مدیر در چنین حالتی حقوق دریافت نمیکند یا مبلغ آن اندک است.
در مجتمعهای بزرگ، مدیر حرفهای استخدام میشود. این افراد معمولاً ساکن ساختمان نیستند و مدیریت را به عنوان شغل انجام میدهند. تعیین حقوق برای مدیر حرفهای ضروری است و معمولاً قرارداد کتبی دارد.
قرارداد کتبی برای مدیر ساختمان
تنظیم قرارداد کتبی میان مدیر و ساختمان اقدامی منطقی است. در قرارداد میتوان موارد زیر را مشخص کرد:
- وظایف مدیر
- میزان حقوق و نحوه پرداخت
- مدت زمان همکاری
- شرایط فسخ قرارداد
قرارداد کتبی باعث شفافیت و جلوگیری از اختلافات میشود و در صورت بروز مشکل میتوان به آن استناد قانونی داشت.
مدیر ساختمان نقش قانونی و مهمی دارد. قانون عدد مشخصی برای حقوق او تعیین نکرده، اما دریافت حقالزحمه را نیز ممنوع نکرده است. تعیین حقوق بر عهده مجمع عمومی مالکان است و باید در جلسه رسمی تصویب و ثبت شود.
مبلغ حقوق به عواملی مانند تعداد واحدها، وسعت ساختمان و حجم مسئولیتها بستگی دارد. پرداخت میتواند نقدی یا از طریق معافیت از شارژ جبران شود.
رعایت تشریفات قانونی و ثبت دقیق مصوبات مهمترین عامل برای جلوگیری از اختلاف است. رعایت این اصول باعث افزایش کیفیت مدیریت و رضایت ساکنان میشود.
برچسبها: