تغییر قانون آپارتمان نشینی – بخش اول

لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» در اجراي بند (۲) اصل ۱۵۸ قانون اساسي در دستور کار کمیسیون لوایح دولت سیزدهم قرار گرفت؛ لایحه‌ای که سید ابراهیم رئیسی در دوران ریاست قوه قضائیه، تهیه و به دولت ارائه کرد ولی هیات وزیران دولت دوازدهم، باوجود تصویب این لایجه در کمیسیون لوایح، هیچ‌گاه آن را به تصویب نهایی نرساند.

سید ابراهیم رئیسی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ به عنوان رئیس قوه قضائیه، لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیات وزیران دولت دوازدهم ارائه کرد ولی هیات وزیران دولت دوازدهم هیچ‌گاه این لایحه را تصویب نکرد و حتی همان زمان معاون امور حقوقی دولت به شدت از این لایحه انتقاد کرده بود.

فریدون نهرینی با بیان اینکه لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها ماهیت قضایی ندارد، گفته بود: قوه قضاییه قبل از پیشنهاد این متن، باید از قضات دادگستری نظرسنجی می‌کرد و پیشینه‌ها را مدنظر قرار می‌داد.

در همین حال، از کمیسیون‌های تخصصی دولت خبر می‌رسد لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان دوباره در دستور کار کمیسیون لوایج دولت سیزدهم قرار گرفته است؛ باوجودی که این لایحه یک بار در نیمه دوم سال گذشته در این کمیسیون نهایی و برای تصویب به هیات وزیران ارسال شد، ولی هیچ‌گاه مورد تصویب نهایی دولت دوازدهم قرار نگرفت.

توضیح آنکه با توجه به افزایش جمعیت کشور، گسترش شهرنشینی و به تناوب آن رشد آپارتمان نشینی،‌ دگرگونی روابط اجتماعی مردم و نیز از آنجایی که از تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ بیش از ۵۰ سال و از آخرین اصلاحات به عمل آمده در آن قانون، حدود ۲۰ سال سپری شده، پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» از سوی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی، تهیـه و تـدوین و در نهایت در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره به هیات دولت ارائه شد.

لایحه مربوط با طی مراحل بررسی – در پاییز سال ۹۸ – در کمیسیون لوایح و از آنجایی که بنابر دیدگاه اکثریت اعضای کمیسیون،‌ بخش عمده ای از آن ناظر به چگونگی بهره‌برداری از آپارتمان است،‌ واجد جنبه قضایی دانسته نشد و مقرر شد مکاتبه ای از سوی وزیر دادگستری با ریاست قوه قضائیه صورت پذیرد و نتیجه در اسرع وقت به کمیسیون اعلام شود،‌ ضمن اینکه گزارش کمیسیون برای طرح در دولت آماده و نظر هیات وزیران در این زمینه با قید فوریت اخذ شود.

با این حال، از آن زمان تاکنون هیچ خبری از لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان نشد تا اینکه هم اکنون خبر رسید این لایحه دوباره در دستور کار کمیسیون لوایج دولت قرار گرفته است تا پس از به‌روزرسانی و رفع ایرادات و ابهامات احتمالی آن، برای تصویب نهایی به هیات وزیران ارائه شود.

متن کامل پیش نویس لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان

در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۸ قوه قضائیه پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت وزیران ارائه کرد.

فصل یکم: تعاریف و قلمرو اجرا

ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:

الف- آپارتمان: عبارت است از واحد مستقلی از یک ساختمان آپارتمانی.

ب- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک می‌باشد، مجموعه واحد‌های مستقل غیر آپارتمانی که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن می‌باشد، در حکم آپارتمان است.

پ- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل سه ساختمان آپارتمانی است که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی، محوطه و امثال آن میباشد.

ت- ساختمان: عبارت از ساختمان آپارتمانی با مجتمع می‌باشد.

ث- مدیر: در مورد ساختمان آپارتمانی، مدیر و در مورد مجتمع هیات مدیره.

ج- مالک یا مالکان: شخص یا اشخاصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا می‌باشند.

چ- قانون: قانون نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان؛

ح- استفاده کننده با استفاده کنندگان: شخص یا اشخاصی که به موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته و از آن بهره برداری می‌نمایند.

خ- صندوق ذخیره ساختمان: حسایی است که در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور افتتاح می‌شود تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و جریمه‌ها که بر اساس قانون از مالکان یا استفاده کنندگان حسب مورد اخذ می‌شود، در آن نگهداری گردد.

ماده ۲- ساختمان که مالک و استفاده کننده آن شخص واحد باشد از شمول قانون خارج است.

 

لایحه آپارتمان نشینی

 

فصل دوم: مالکیت و تصرف در آپارتمان

ماده ۳- مالکیت در آپارتمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.

ماده ۴- قسمت‌های اختصاصی آپارتمان، قسمت‌هایی هستند که مالکیت آن‌ها منحصر به مالک یا مالکانی است که نام آن‌ها در سند مالکیت آپارتمان قید شده است و قسمت‌های مشترک، قسمت‌هایی از آپارتمان است که مالکیت آن منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی واحد‌ها به نسبت قسمت اختصاصی آنهاست. به طور کلی قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد، حسب مورد جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود.

ماده ۵- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به اشخاصی است که نام آن‌ها در سند مالکیت قید شده است. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه مالکان است، مگر آن که طبق توافق کلیه مالکان و در صورت نبود توافق، طبق عرف و عادت استفاده از آن به یک واحد اختصاص داده شود.

تبصره: شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیربط در هنگام صدور پروانه ساخت و ادارات ثبت اسناد و املاک در هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلفند قسمت‌های اختصاصی و مشترک آپارتمان را به طور روشن و صریح مشخص کنند.

ماده ۶- مالکان آپارتمان متناسب با حصه اختصاصی خود به طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه مالکیت زمین به علت موقوفه با دولتی بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، تابع مقررات مربوط می‌باشد.

ماده ۷- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک می‌باشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌تواند مستقل از سهم اختصاصی کلا یا جزئأ سهم خود از قسمت‌های مشترک را به دیگری منتقل کند. مالک یا استفاده کننده آپارتمان حسب مورد می‌تواند حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال، که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد به دیگر مالکان یا استفاده کنندگان همان ساختمان آپارتمانی واگذار کند. واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان مانند نما با پشت بام برای غیر ساکنان ساختمان بدون رضایت همه مالکان تحت هر عنوان ممنوع است و در صورت رضایت کلیه مالکان حداکثر برای مدت یک سال که قابل تمدید است، مجاز است.

ماده ۸- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان توسط مالک یا استفاده کننده به غیر از ساکنان ساختمان آپارتمانی ممنوع است.

ماده ۹- نصب تجهیزاتی که برای استفاده ساکنان ساختمان در قسمت مشاعات ضرورت داشته باشد با تصویب مجمع عمومی مجاز است

ماده ۱۰- اقدامات زیر توسط مالک یا استفاده کننده از ساختمان ممنوع است:

الف- تصرف غیر متعارف و موجب اضرار دیگر مالکان با استفاده کنندگان ساختمان در قسمت‌های اختصاصی آپارتمان.

تبصره – تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوار‌های فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.

ب- استفاده نامتعارف از آپارتمان که موجب ایجاد مزاحمت برای سایر مالکان با استفاده کنندگان باشد.

پ- استفاده اختصاصی یا به منظور خاص از مشاعات یا قسمتی از آن، بدون موافقت تمامی استفاده کنندگان یا مالکان.

ت- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده یا مالک از قسمت‌های مشترک.

ث- تصرف در قسمت‌های اختصاصی و مشترک به‌نحوی که موجب اضرار ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود.

ج- هرگونه تغییرات مربوط به سردر یا نمای خارجی و دیگر قسمت‌هایی که در دید عمومی است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت بام ساختمان بدون تصویب مجمع عمومی ساختمان و رعایت مقررات مربوط از جمله مقررات زیباسازی شهری.

چ- استفاده از آپارتمان که کاربری آن مسکونی است به‌عنوان محل تجاری یا به‌عنوان مطب و دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق؛ دفتر مهندسی و امثال آن.

ح- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب و تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار و غیره.

تبصره- در مواردی که به موجب قانون خاص، مانند قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶، اجازه استفاده غیر مسکونی از واحد آپارتمانی با کاربری مسکونی داده شده است، حکم بند (چ) این ماده دو سال پس از لازم الاجرا شدن قانون اجرا خواهد شد.

خ- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.

تبصره ۱- نگهداری پرندگان اهلی خانگی یا ماهی با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی در حدودی که مزاحمت برای استفاده کنندگان ایجاد نکند در قسمت اختصاصی آپارتمان، بلامانع است.

تبصره ۲- در صورت وجود اختلاف در مورد وحشی یا اهلی بودن حیوان، تشخیص سازمان حفاظت از محیط زیست ملاک عمل خواهد بود.

د- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک ساختمان.

ماده ۱۱- در خصوص ممنوعیت‌های مقرر در بند‌های ماده (۱۰) به شرح زیر اقدام می‌شود:

الف- در موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ج) به تقاضای هر ذی نفع مدیر موظف است بلافاصله به شخص متخلف کتبأ إخطار کند نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت عدم اقدام حسب مورد استفاده کننده یا ذینفع می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر، رفع آن را از دادستان درخواست کند. مقام مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست رسیدگی و در صورت صحت ادعا، حسب مورد دستور رفع آن را صادر می‌کند. این دستور بلافاصله اجرا می‌شود. متضرر از دستور می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به دستور دادسرا در دادگاه عمومی حقوقی اعتراض کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است. در صورت طرح شکایت یا دعوا خارج از مهلت یک ماهه فوق، شکایت یا دعوا طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی با کیفری رسیدگی می‌شود.

ب- در موارد مذکور در بند‌های (چ) و (ح)، هر ذینفع می‌تواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، اعلام کند. مراجع مذکور به محض اطلاع باید اقدامات لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.

پ. در مورد مذکور در بند (خ) مدیر ساختمان مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان به دارنده آن اخطار می‌کند که بلافاصله نسبت به خارج نمودن حیوان از ساختمان اقدام کند. استفاده کننده می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر موضوع را به دادستان اعلام نماید. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع دستور تحویل حیوان وحشی را به سازمان حفاظت از محیط زیست صادر می‌نماید. سازمان مذکور مطابق مقررات مربوط در مورد حیوان مذکور تعیین تکلیف خواهد کرد. در خصوص حیوان اهلی، دادستان با تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری حیوان در ساختمان، آن را تحویل مالک می‌دهد و در صورت عدم تعهد و یا تکرار همانند حیوان وحشی تعیین تکلیف می‌شود.

 

ت- در مورد مذکور در بند (د) مدیر ساختمان کتبا به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و در صورت عدم اقدام، دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات خواهد گرفت.

فصل سوم: مجمع عمومی، مدیر و بازرس

ماده ۱۲- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان لازم است. در صورتی که ساختمان دارای بیش از ۴ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری است. نحوه تشکیل و اداره مجمع عمومی و هیات مدیره و حدود وظایف و اختیارات و نحوه اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، مدیر و بازرس به موجب آیین نامه اجرایی قانون خواهد بود.