ملک استیجاری – قوانین و مقررات

آیا مستاجر میتواند ملک را اجاره دهد؟

این سوال ممکن است دغدغه بسیاری از افراد باشد که آیا می‌توان ملک استیجاری را به شخص دیگری اجاره داد؟ به طور مثال کسی که خانه‌ای را اجاره کرده، می‌تواند قرارداد اجاره‌ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟

اینجا در ابتدا بهتر است چند مفهوم قانونی را مرور کنیم:

ارکان عقد اجاره چیست؟

در عقد اجاره پنج مورد بسیار اهمیت دارد:

۱. مستأجر (اجاره‌کننده)

۲. موجر (مالک یا اجاره‌دهنده)

۳. مورد اجاره (آنچه اجاره داده شده‌ است)

۴. اجاره‌بها (مبلغی که مستأجر برای استفاده از ملک به مالک پرداخت می‌کند)

۵. مدت اجاره (این قرارداد نمی‌تواند دائمی باشد و باید زمان آغاز و پایان آن در قرارداد اجاره مشخص شود)

ملک استیجاری و عقد اجاره 

در مواد قانونی ۴۶۶ آمده است که عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.

در واقع عقد اجاره نوعی عقد است که مستاجر از منافع مالی، یک مال استفاده می‌کند و سود می‌برد، البته این قضیه به صورت دو طرفه است وگرنه اگر کسی مالی را به صورت رایگان به شخصی اجاره بدهد در واقع آن مال را اجاره نداده است.

 

اجاره ملک

 

یک عقد اجاره چه ویژگی هایی دارد؟

عقد اجاره یک عقد لازم می‌باشد و عقد لازم عبارت است از عقدی که پس از منعقد شدن هیچ یک از طرفین عقد نمی‌توانند به صورت یکطرفه آن عقد را فسخ کنند، پس برای فسخ آن باید یا توافق هر دو شخص وجود داشته باشد (در قرار داد ذکر شود) یا به موجب اختیارات فسخی که قانون مدنی پیش بینی کرده بشود آن عقد را فسخ کرد‌.

تعریف عقد لازم در ماده ۱۸۵ قانون مدنی: عقدی است که هیچ یک از دو طرف معامله یا عقد حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد معین.

معین در عقد لازم فقط دو مورد است:

۱)یا به استناد خیار

۲)یا به استناد اقاله

مستاجر پس از اجاره کردن ملک استیجاری، مانند مالک آن به حساب می‌آید و حق اجاره دادن به غیر را نیز دارد، مگر اینکه این اختیار را مالک از مستاجر سلب کرده باشد و بین طرفین توافق شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک استیجاری را به دیگری ندارد.

به گفته حقوقدانان، اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجری که ملک ملک استیجاری را اجاره می‌کند حق انتقال به غیر ندارد مگر اینکه بین مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضایت کتبی داشته باشد که هیچ محدودیتی در مورد اجاره دادن ملک استیجاری مذکور به غیر را ندارد.

قانون و موجر و مستاجر سال 56 علاوه بر املاک تجاری و اداری، برای املاک مسکونی نیز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند. طبق این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می‌کند، حق انتقال به دیگری را ندارد، مگر از مالک رضایت نامه کتبی داشته باشد.

تغییر قانون حق انتقال به غیر

در مرداد ماه سال 1376 قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه 1376 و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود.

ماده 474 قانون مدنی مقرر می‌کندکه مستاجر می‌تواند عین‌ مستاجره را به دیگری اجاره دهد. مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره‌نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم‌مقام وی گرفته شده باشد.

در حال حاضر اجاره‌نامه‌هایی که بین موجر و مستاجر نوشته می‌شود قسمتی پیش‌بینی شده است. در این قسمت مالک را مورد سوال قرار می‌دهد که آیا مستاجر حق اجاره دادن این ملک به غیر را دارد یا خیر. چنانچه پاسخ موجر به این پرسش مثبت باشد مستاجر این اختیار را دارد که پس از اجاره ملک مذکور و انعقاد قرارداد، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما در صورتی که موجر این اجازه را به مستاجر ندهد مستاجر به هیچ عنوان حق اجاره دادن ملک مذکور را به شخص دیگری ندارد. غالبا موجر به این پرسش پاسخ منفی می‌دهد و این اختیار را از مستاجر سلب می‌کند.

اجاره پارکینگ به چه شکل است؟

مشاهده می‌کنیم که در بسیاری موارد مستاجری که ملک استیجاری دارای پارکینگ را اجاره کرده است. این فرد اقدام به اجاره پارکینگ به فرد دیگری که ساکن همان ساختمان است می‌کند. در این صورت اگر قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غیر ساکن باشد، یعنی در مورد انتقال ملک به دیگری شرط و یا توافقی نباشد؛ مستاجر می‌تواند پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره دهد. اما اگر به صورت کلی شرط شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن پارکینگ و یا انباری به غیر را ندارد در صورت تخلف از سوی مستاجر، مالک میتواند اجاره نامه را فسخ کند.

مستاجر اختیار ندارد که پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد.

حتی مالک ساختمان هم این اجازه را ندارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به غیر از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.